<꼭! 알아야 할 건설·부동산 판례> 입주지연에 따른 손해배상책임의 관계
윤재윤 법무법인 세종 대표변호사
아파트 입주기간 통지와 입주지연에 따른 손해배상책임의 관계(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결)
<사실 관계> 수분양자인 X는 이 사건 아파트를 신축ㆍ분양한 Y사와 분양계약을 체결했는데 위 분양계약서에는 ‘입주예정일은 2008. 12. 중, 잔금은 입주기간 내에 지급하며, Y사가 입주예정일에 수분양자를 입주시키지 못할 경우 이미 납부한 대금에 대해 연체요율에 따라 지체보상금을 지급한다’는 규정을 두었다. 이후 Y사는 입주예정일을 넘긴 2009. 4. 17. 수분양자들에게 입주기간을 ‘2009. 4. 18.부터 2009. 6. 16.까지’로 정해 입주할 것을 통지했다. 이에 X는 Y사를 상대로 입주예정일이 지난 2009. 1. 1.부터 입주통보일인 2009. 4. 17.까지의 입주지연에 따른 지연손해금을 청구하면서, 입주에는 준비기간이 필요하므로 Y사는 입주기간이 개시된 2009. 4. 18.부터 최소 15일간에 대해서도 입주지연으로 인한 손해배상책임을 져야 한다고 주장하고 있다. X의 주장은 타당한가.
<해설> 사안에서는 Y사의 입주기간 통지 행위를 민법상 적법한 이행의 제공으로 보아, Y사는 그때로부터 이행지체의 책임을 면하게 되는 것인지 문제된다. 민법상 채무의 변제는 채무 내용에 쫓은 현실제공으로 해야 하나, 채무이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 되며, 이행지체 중에 있는 채무자는 채무를 이행하거나 적법한 이행의 제공을 하면 그때부터 이행지체의 책임을 면하게 되기 때문이다(제460조, 제461조).
이에 대해 원심은 분양계약에서 예정하고 있는 입주절차에는 준비기간이 필요한데 이는 입주지정통보를 발송한 때부터 15일 정도라고 전제한 후, 위 아파트가 입주 가능한 상태로 제공된 날은 입주지정통보일인 2009. 4. 17.부터 15일이 지난 2009. 5. 3.이므로 Y사는 이 기간에 대하여도 입주지연으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 그러나 위 분양계약서에는 입주준비절차나 입주기간의 통보시기에 관해 아무런 규정이 없었고, 양 당사자 간에 이에 관한 합의가 이루어지지도 않았으며, Y사로서는 수분양자들이 입주기간 내에 잔금을 지급할 수 있도록 해 X가 지연손해금의 부담 없이 잔금을 내고 입주를 준비할 수 있는 기간을 부여한 셈이었으므로 위 원심 판단은 수긍하기 어려운 점이 있었다.
이에 대법원 또한 “입주기간을 통지한 때부터 입주를 위한 준비기간이 경과해야만 그때 비로소 이행의 제공을 한 것으로 볼 수는 없다”고 하며, 위 분양계약서에 규정된 지체보상금은 입주예정일이 지난 2009. 1. 1.부터 입주기간의 개시 전날인 2009. 4. 17.까지만 발생할 뿐이고, 입주기간이 개시된 2009. 4. 18.이후부터는 입주지연에 따른 지체보상금 지급의무를 면한다고 판시해, X의 위와 같은 주장을 배척했다. 입주지연에 따른 지체보상금이 분양자의 지체 책임에 관한 손해배상액의 예정인 점에 비춰 볼 때 대법원의 판단이 더 균형을 잡았고, 원심의 판단은 지나치게 나아간 점이 있다.
최근 건설사들의 어려움으로 수분양자들의 입주가 지연되고 이에 따른 손해배상책임을 구하는 소송이 줄을 잇고 있다. 본 판결은 아파트 입주기간 통지의 의미와 입주지연에 따른 손해배상책임의 기간을 명확히 했다는 점에서 그 의의가 크다.
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http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201401211308259910339§ion=S1N2§ion2=S2N14
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