<꼭! 알아야 할 건설·부동산 판례>수인의 건축주와 도급인 사이 소유권 귀속은?
윤재윤 법무법인 세종 대표변호사
수인이 공동 건축주인 건물신축도급계약에서 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우 집합건물 각 전유 부분의 소유권은 어떻게 귀속될까(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결)
<사실 관계> ‘갑’은 2000. 6. 나대지 위에 공동주택을 신축하는 공사를 건축허가명의자인 ‘을’로부터 도급받았는데, 2002. 9. 13. 위 토지에 인접한 대지의 소유자인 ‘병’이 합류해 3인이 양 대지상에 하나의 공동주택을 짓기로 합의했다.
합의 당시 신축건물 중 301호, 401호는 ‘을’이, 201호는 ‘병’이 각각 소유하고, 나머지 구분건물은 공사대금에 갈음해 ‘갑’이 소유하기로 약정했다. ‘갑’은 위 공사를 ‘정’ 에게 하도급 줬는데, ‘정’은 2002. 9. 27. ‘병’으로부터 위 인접 대지를 매수해 자신의 이름으로 이전등기를 마친 후 건축업자로서의 계약상 지위 및 인접 대지의 소유권 등을 X에게 이전했다. 그 후 X는 위 인접 대지에 관해 소유권이전등기를 마친 후 건물 신축을 완공했고 공동건축주 명의도 ‘을’과 X로 변경됐다. 한편, Y는 신축건물 중 지층 1호에 관해 ‘을’과 임대차계약을 체결하고 이를 인도받아 사용하고 있었는데, X는 Y에게 지층 1호는 자신의 소유이므로 퇴거할 것을 청구했다.
<해설> 수급인이 건축물을 완공했을 때 도급인과 수급인 사이에 신축건물의 소유권을 누구에게 귀속시킬 것인지에 대한 약정이 있으면 이에 따름이 원칙이다. 약정이 없으면 도급인이 건축재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 때에는 소유권이 도급인에게 귀속되지만, 수급인이 이를 제공한 경우에 누구에게 귀속될 것인지에 대해 다툼이 있었다.
이에 대해 대법원은, 과거에는 수급인에게 귀속된다는 입장을 취한 판례가 주류였으나 1985. 5. 28. 선고 84다카2234 판결에서 ‘준공된 건물에 대한 소유권의 귀속을 가리려면 도급인과 수급인의 약정 내용을 살펴봐야 하고 도급계약이라는 사실만으로 그 소유권이 수급인에게 귀속한다고는 할 수 없다’고 판시한 이후 소유권에 관한 당사자의 묵시적 특약을 광범위하게 인정해 도급인에게 귀속된다고 판시한 경우가 많다. 그러면 수인이 건축주가 돼 집합건물을 신축한 경우 도급인 사이에서 전유 부분의 소유권은 어떻게 귀속되는 것일까.
위 사안에서 대법원은 “완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되고, 이때 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 돼 도급계약을 체결한 것이라면 그 집합건물의 각 전유 부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들 사이의 약정에 따라야 한다”고 판시하면서, 사안의 경우 301호와 401호를 제외한 부분에 대해 당사자인 갑ㆍ병과 정 사이, 정과 X 사이의 순차적인 약정을 통해 X에게 소유권을 귀속하기로 한 약정이 있다고 봐 X의 손을 들어주었다.
대상판결은 당사자 간의 법률관계는 원칙적으로 합의된 바에 따라야 한다는 민사법의 대원칙에 충실한 판결이다. 다만, 신축 중인 건물에 대해 임대차계약 등을 체결하려는 경우 임차인으로서는 건축주들 간의 약정에 대해 상세히 알기 어렵고, 건물의 호수마저 불분명할 수가 있으므로 현황을 꼼꼼히 살펴보는 등 특별히 유의할 필요가 있다.
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